Filtraciones del piso de arriba o de la terraza: qué hacer paso a paso

Si te aparece una mancha de agua en el techo o en la parte alta de una pared y sospechas que viene del piso de arriba o de una terraza, lo importante es actuar rápido y dejarlo todo por escrito: fotografía el daño con fechas, avisa al vecino y, si el origen puede estar en un elemento común (cubierta, bajantes, fachada), al administrador o presidente de la comunidad. Comunica también el siniestro a tu seguro de hogar. Hasta que no se encuentre y se repare el origen, no merece la pena pintar.

Aviso: esta guía es orientativa y no es asesoramiento legal. Quién paga depende del origen del agua, de los estatutos de la comunidad y de los seguros. Si hay desacuerdo, consulta con un abogado o con la administración de fincas.

En este artículo

1. Paso 1: comprueba que es una filtración
2. Paso 2: documenta el daño
3. Paso 3: avisa a quien corresponda
4. Paso 4: comunica el siniestro a tu seguro
5. Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal
6. Paso 5: repara el origen y después tu casa
7. Preguntas frecuentes
8. Fuentes

Paso 1: comprueba que es una filtración

Antes de reclamar a nadie, descarta otras causas:

• Condensación: manchas difusas en zonas frías y en invierno, sin goteo. Ver humedad por condensación.
• Instalaciones propias: tuberías, bajantes o la junta de tu propia bañera.

Señales típicas de filtración desde arriba:

• La mancha está en el techo o en la parte alta de las paredes.
• Aparece o crece al llover, o cuando el vecino usa la ducha, la lavadora o friega la terraza.
• Tiene un foco del que se extiende, a veces con cerco marrón o gotas.

Si tienes dudas, repasa la guía de tipos de humedad.

Paso 2: documenta el daño

• Fotos y vídeos con fecha, desde lejos y de cerca, con algo que dé escala.
• Apunta cuándo aparece o crece (días de lluvia, horas concretas).
• Guarda las facturas de lo que se haya estropeado (pintura, muebles, aparatos).
• Si gotea, recoge el agua y protege muebles y aparatos eléctricos. Si el agua cae cerca de lámparas, enchufes o el cuadro eléctrico, corta la electricidad de esa zona y llama a un profesional.

Paso 3: avisa a quien corresponda

Hazlo por escrito (correo electrónico, burofax si no hay respuesta) y guarda copia. Si vives de alquiler, avisa también al propietario por escrito.

Paso 4: comunica el siniestro a tu seguro

Revisa tu póliza de hogar: muchas incluyen coberturas de daños por agua, localización de fugas y responsabilidad civil. Llama o da el parte cuanto antes y aporta tus fotos. Si el vecino tiene seguro, lo normal es que las aseguradoras gestionen el caso entre ellas. Lo que está cubierto depende de cada póliza: léela o pregunta a tu aseguradora.

Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal

La Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, establece entre otras cosas:

• Cada propietario debe mantener en buen estado de conservación su piso e instalaciones privativas, sin perjudicar a la comunidad ni a los otros propietarios, y resarcir los daños que cause por su descuido (artículo 9.1.b).
• Cada propietario debe consentir en su vivienda las reparaciones que exija el servicio del inmueble (artículo 9.1.c). Es decir, el vecino de arriba tiene que permitir que se busque y repare el origen si afecta al edificio.
• La comunidad debe hacer las obras necesarias para el mantenimiento y la conservación del inmueble y de sus elementos e instalaciones comunes, sin necesidad de acuerdo previo de la junta (artículo 10.1.a).

Cuando el daño lo causa un particular, el Código Civil (artículo 1902) recoge la obligación general de reparar el daño causado por acción u omisión con culpa o negligencia. En la práctica, la mayoría de casos se resuelven entre vecinos, administración y aseguradoras sin llegar a los tribunales.

Paso 5: repara el origen y después tu casa

1. Primero se repara el origen (la tubería, la junta, la impermeabilización de la terraza o la cubierta).
2. Espera a que el techo o la pared se sequen, con ventilación o un deshumidificador. Puede tardar semanas.
3. Si hay moho, límpialo de forma segura: cómo quitar el moho de la pared. Placas de techo, aislamientos o yesos muy dañados pueden tener que sustituirse.
4. Luego repara y pinta, si hace falta con una imprimación que bloquee las manchas.

Preguntas frecuentes

¿Y si el vecino no me deja entrar a ver el origen?

Insiste por escrito y avisa a la comunidad. La ley obliga a consentir las reparaciones que exija el servicio del inmueble. Si persiste, consulta con la administración de fincas o un abogado.

¿Quién paga si viene de la terraza del vecino?

Depende de qué falle y de los estatutos. Si falla la impermeabilización y forma parte de la cubierta del edificio, suele tratarse como elemento común aunque la terraza sea de uso privativo; si el daño viene de un mal uso o de algo que puso el vecino (jardineras, un desagüe tapado), suele responder él. Por eso es importante que alguien determine el origen.

¿Puedo pintar ya la mancha?

Mejor no: si el origen no está resuelto, la mancha volverá y perderás la prueba del daño. Pinta cuando el origen esté reparado y la zona seca.

Fuentes

• Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, artículos 9.1 y 10.1 (BOE-A-1960-10906, texto consolidado).
• Código Civil, artículo 1902 (BOE-A-1889-4763).
• EPA: A Brief Guide to Mold, Moisture and Your Home (secar las zonas mojadas cuanto antes).